부동산에 대한 강제집행 - ①

 강제집행의 대상이 부동산인 경우에는 '강제경매' 와 '강제관리' 의 방법으로 강제집행을 할 수 있다. 강제경매의 경우 부동산의 매각을 목적으로 하며 사법보좌관의 업무이고, 강제관리의 경우 수익을 목적으로 하며 지방법원 단독판사의 업무이다.

 

 부동산의 매각을 목적으로 하는 강제경매의 경우에 특히 부동산은 실제 그 가치가 매우 크기 때문에 책임재산의 대상이

부동산이 될 때는 일반적으로 부동산 위에 용익권 (전세권, 지상권, 지역권)이나 담보권(유치권, 저당권) 등이 많이 설정되어 있어서 법률관계가 복잡한 경우가 발생하는데, 부동산이 강제경매에 의하여 매각되는 경우 부동산 위에 존재하는 용익권이나 담보권의 부담을 소멸시켜 매수인이 아무 부담 없이 부동산을 취득하게 되는지 아니면 그와 같은 부담을 그대로

매수인이 부담하는지 여부에 대한 문제(권리분석)가 중요하다고 할 수 있다.

 

 실무상 경매를 진행하는 단계에서 '권리분석'이 매우 중요한데, 강제경매의 경우 가급적 비싼 값으로 매각하기 위해 부동산 위의 부담을 소멸시키는 소멸주의(부동산 위의 부담을 매각에 의하여 소멸시키고, 매수인으로 하여금 부담 없는 깨끗한 부동산을 취득하게 함)를 원칙으로 하고 있으며, 인수주의(부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 그대로 매수인에게 떠안겨 인수시킴)와 잉여주의 [매각대금으로 집행비용과 압류채권자의 채권에 우선하는 채권(저당권 등)을 변제하고 남을 것이 있으면 매각하고 그래도 부족하면 그 부동산의 매각을 허용하지 아니하는 원칙]에 따라 강제경매절차가 진행된다.

● 강제경매에 대비되는 것으로 임의경매가 있다. 임의경매라는 말은 원래 법전상의 용어는 아니나 그 실행에 집행권원을 요하지 아니하는 경매, 즉 민사집행법 제3편에 규정된 담보권의 실행 등을 위한 경매를 가리켜 강학상 임의경매라 부르고 있다. 임의 경매에는 저당권 등 담보권의 실행으로서 행하여지는 것과 상법 그 밖의 법률의 규정에 의하여 재산의 보관 또는 정리, 가격보존 등의 목적으로 그 목적물을 현금화 하는 것(형식적 경매, 예: 공유물분할을 위한 경매)이 있다. 담보권의 실행을 위한 경매는 담보권자에게 우선변제를 얻게 하기 위하여 담보의 목적물을 경매하는 것이므로 특정재산에 의한 특정책임(물적책임)의 실현을 구하는 것임에 대하여, 강제경매는 채무자의 일반재산에 의한 일반책임(인적책임)의 실현을 구하는 것이라는 데에 그 차이가 있으나 양자는 모두 금전채권의 만족을 얻기 위하여 국가가 부동산을 강제적으로 경매하는 것이라는 점에서 공통점이 있다.