부동산에 대산 강제집행 - 강제경매 - ②

1. 강제경매

(1) 강제경매의 개요

 실무상 부동산에 대한 강제집행 방법으로 강제경매의 경우가 많은데, 저당권(담보물권)의 실행과 맞물려 절차가 매우 중요하다고 할 수 있다.

 

 일반적인 강제경매절차의 모습은 먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 매각부동산을 압류하고,

법원사무관 등은 관할등기소에 즉시 그 사유를 등기기록에 기입하도록 등기관에 촉탁하여 경매개시결정사유를 기입하도록 한다. 경매개시결정원본을 기록에 철하고 정본을 채무자에게 송달한다. 다음에 배당요구의 종기를 정하고 공고하고,

현금화의 준비절차로 집행관에게 부동산 현황에 관한 조사를 명하고, 감정인에게 매각부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다.

 

 이와 같은 절차가 끝나면 법원은 매각 및 매각결정기일을 지정하여 이를 공고한다. 매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 매각을 실시하여 최고가 매수신고인이 정하여지면 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각의

허부를 결정한다. 허가할 매수가격의 신고가 없는 경우에는 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하여야 한다.

 

 매각허가 여부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다. 매각 허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인에게 대금의 지급을 명한다. 매수인이 대금을 완납하면 배당절차를 행한다.

 

 매수인이 대금을 완납한 경우에는 매수인이 취득한 권리의 등기를 촉탁한다. 매수인이 대금을 지정한 기한까지 완납하지 아니할 때에는 차순위매수신고인에 대한 매각허가 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명하는 절차순으로  강제경매절차가 진행된다.

 

 이러한 내용을 간단히 정리하면 ① 강제경매신청 → ② 경매개시결정 → ③ 강제경매의 개시(압류) → ④ 매각준비절차 → ⑤ 매각기일 및 매각결정기일의 공고 → ⑥ 매각실시절차 → ⑦ 대금납부절차 → ⑧ 인도명령절차 → ⑨ 배당절차 순서로 진행된다.

 

(2) 강제경매의 대상

 강제경매의 대상은 부동산이다. 여기서 부동산이라 함은 민법상의 토지 및 그 정착물과 부동산과 동일시되는 권리를 말한다. 

 

1) 토지

 토지에 정착된 공작물 중에서 독립된 부동산으로 취급할 수 없는 것(예 : 돌담, 다리, 도랑 등) 은 토지와 일체로 되어 하나의 부동산으로 취급되며 독립하여 강제경매의 대상이 되지 아니한다. 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성부분으로서 토지의 일부로 간주되어 토지와 함께 경매되는 것이나, 입목에 관한 법률 에 의하여 소유권보존등기가된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우는 토지로부터 독립하여 부동산으로 취급되므로 독립하여 강제경매의 대상이 된다. 

 

 미분리의 천연과실은 토지의 구성부분이므로 통상은 그 토지에 대한 압류의 효력이 이에 미친다. 다만, 천연과실은 원물로부터 분리하는 때에 이를 수취할 권리자에게 속하고, 토지에서 분리하기 전의 과실로서 1우러 이내에 수확할 수 있는 것은 유체동산으로 취급되므로, 이러한 유체동산에 대하여는 강제집행을 할 수 있다.

 

 미등기 토지라 하더라도 채무자의 소유이면 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류를 붙여서 강제경매신청을 할 수 있다. 미등기 토지에 관하여 경매개시결정을 하면 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하고 경매개시결정등기를 하게 된다.

 

2) 건물

 건물은 항상 토지로부터 독립된 부동산으로 취급되므로 강제경매의 대상이 된다. 건물의 공유지분, 구분소유권도 독립하여 강제경매의 대상이 된다. 독립한 부동산으로서의 건물이라고 하기 위해서는 최소한의 기둥과 지분 그리고 주벽이 이루어지면 된다.

 

 미등기 건물에는 무허가 건물과 아직 사용 승인을 받지 못하였으나 사회통념상 이미 건물의 실체를 갖추고 있는 신축 건물이 있는데, 미등기 건물에 대하여도 미등기 토지와 같이 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류를 붙여서 경매신청을 할 수 있다. 미등기 건물에 대하여 경매개시결정을 하면 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하고 경매개시결정등기를 하게 된다. 한편, 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류를 붙일 수 없는 경우라 하더라도, 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번. 구조. 면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 붙여서 경매신청을 할 수 있다.