부동산에 대한 강제집행 - 강제경매 - ④

(4) 경매개시결정

 제경매의 신청이 있으면 집행법원은 신청서의 기재 및 첨부서류에 의하여 강제집행의 일반요건 및 강제경매에 특히 필요한 요건 등에 관하여 형식적 심사를 한다. 판결절차에서와 같은 실질적 심사의 필요는 없다.

 

 심리는 당사자의 심문기일이나 변론기일을 열어서 할 수도 있으나 변론이나 심문 없이 서면에 의하여 심리하는 것이 통상적 방법이다. 심리의 결과 신청이 적법하면 강제경매개시결정을 하고, 만약 요건에 흠이 있고 그 하자가 보정될 수 없는 것인 때에는 결정으로 신청을 각하하며, 보정할 수 있는 것이면 그 보정을 명한다.

 

 관할, 집행력 있는 정본, 강제집행개시의 요건, 부동산에 대하여 조사 및 심리를 하는데, 특히 경매목적물인 부동산에 대하여는 채무자의 소유 여부, 압류금지부동산 여부 등과 같은 내용을 확인해야 한다.

 집행법원읜 사무를 처리하는 사법보좌관은 채권자가 신청한 강제경매신청이 적법하면 경매신청 접수일로부터 2일 이내에 강제경매개시결정을 하여야한다.

 

 그리고 강제경매개시결정과 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다(강매개시결정 = 부동산에 대한 압류).

 이후 부동산의 압류는 채무자에게 강제경매개시결정이 송달된 때 또는 경매개시결정등기가 된 때에 그 효력이 생기므로 직권으로 그 결정정본을 채무자에게 송달하여야 한다.

 

 경매개시결정등기가 완료되고 나서 등기완료통지서를 등기관으로부터 송부받은 날로부터 3일 이내에 채무자에게 송달하도록 되어 있으나, 전자촉탁을 하는 경우에는 등기완료통지서를 따로 송부받지 않으므로 전산시스템상 등기완료 정보가 뜨면 등기결과조회를 해서 등기완료통지서를 출력하여 기록에 첨부한 다음 그 후 3일 이내에 채무자에게 송달하면 된다.

 강제경매개시결정에 대하여는 경매개시결정에 대한 이의로 불복신청을 할 수 있고, 이의의 재판에 대하여는 다시 즉시항고를 할 수 있다.

 

 경매개시결정은 일반의 결정, 명령의 경우와 마찬가지로 당사자에게 고지되어야 하므로 채권자에 대하여도 고지의 방법으로 그 정본을 송달한다. 그러나 송달에 의하지 아니하고 적당한 방법으로 고지하여도 무방하다. 다만, 채권자에게 송달하지 않고 절차를 진행하여도 매각허가의 효력에 아무런 영향이 없다.

 

 매각절차를 개시하는 결정을 한 뒤에 법원은 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다. 일반적으로 압류가 되더라도 매각대금이 완납될 때까지는 채무자의 사실적인 이용. 수익의 권능은 박탈되지 아니하나, 채무자가 부동산의 가액을 감소시키는 행위를 할 때에는 경매의 실효성을 확보하기 위하여 일종의 보전처분으로서 침해방지를 위한 필요한 조치를 취할 수 있다.

 

(5) 압류

 채권자의 금전채권을 만족시키기 위하여 금전집행의 제1단계로서 집행기관이 대상재산에 대하여 채무자의 처분을 금지하고 그 교환가치를 유지하는 조치를 말한다(구 '차압').

 

 강제경매개시결정에 의한 압류의 효력은 그 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때에 발생한다. 개시결정이 채무자에게 송달된 시기와 경매개시결정등기가 된 시기 중 먼저 된 시기에 경매개시결정의 효력, 즉 부동산압류의 효력이 발생한다. 압류의 효력이 생기면 경매신청시로 소급하여 집행채권에 관하여 시효중단의 효력이 생긴다.

● 경매개시결정을 하는 경우에는 동시에 부동산의 압류를 명하여야 하는데, 그러한 압류는 채무자에게 송달되거나 등기가 된 때에 효력이 발생하므로, 경매개시결정이 송달되는 시기와 기입등기가 이루어지는 시기 중 먼저 도래하는 때에 압류의 효력이 발생한다. 또한 경매개시결정의 송달에 위법이 있다 하더라도 경매가시결정의 등기가 기입되면 그로서 경매개시결정이 의한 압류의 효력은 이미 생기므로 그 후 경매개시결정 송달에 위법이 있다 하여 이미 생긴 압류의 효력에는 영향이 없다. 다만, 채무자에게 경매개시결정이 송달되어 압류의 효력이 먼저 발생하였지만, 경매개시결정 기입등기가 경료되어 이전의 경우에는 채무자에 대하여만 압류의 효력이 있을 뿐이고 제3자에게는 압류의 효력이 미치지 않으며, 제3자가 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에만 경매개시결정을 받은 압류채권자에게 대항하지 못한다. 하지만 경매개시결정 기입등기가 마쳐진 이후에는 압류의 효력은 제3자에 대하여도 발생하므로 경매개시결정 기입등기 이후의 처분행위를 통하여 당해 부동산에 대한 권리를 취득한 제3자는 선의, 악의 및 과실 유무를 불문하고 경매(압류)채권자에게 대항하지 못한다.

 압류에는 처분금지효가 있으나, 처분금지에 위반되는 채무자의 처분행위는 경매신청채권자에 대하여만 대항할 수 없을 뿐이다(개별상대효설). 즉, 처분제한의 효력은 상대적 효력만을 갖는다. 따라서 압류 후의 채무자의 처분행위는 당사자 간에서는 유효하고 압류채권자가 행하는 집행절차와의 관계에서만 효력이 없게 된다. 그러므로 집행신청의 취하나 매각절차의 취소가 있으면 다른 압류채권자가 없는 한 그 처분제한의 효력은 소멸하고 채무자가 한 처분행위는 유효하게 된다. 금지에 위반되는 채무자의 처분행위가 있으도 경매신청채권자는 이를 무시하고 매각절차를 진행할 수 있다.

 

 채무자는 압류 후에도 매수인이 소유권을 취득할 때까지 부동산의 교환가치를 감소시키지 않는 한도 내에서 목적물을

관리. 사용. 수익할 수 있다.

 경매개시결정에 따른 압류의 효력은 매각대금의 교부 또는 배당으로 목적을 달성하거나, 경매신청의 취하 등으로 집행이 종료되면 당연히 소멸한다. 목적물이 멸실되면 그에 대한 압류의 효력이 소멸한다.

 

 경매개시결정등기 후에 제3자가 매각부동산에 대하여 권리를 취득한 경우에는 제3자의 선의, 악의를 불문하고 압류의 효력이 제3자에게 미치므로 압류채권자에게 대항하지 못하지만, 집행채무자에게 개시결정 송달 후 경매개시 결정등기 전에 권리를 취득한 제3자는 경매신청 또는 압류가 있었다는 사실을 몰랐으면(선의) 압류의 효력을 부인하여 압류채권자에게 대항할 수 있고, 경매신청 또는 압류사실을 알았으면(악의) 압류채권자에게 대항할 수 없다.

 

 법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관 등은 즉시 그 사유를 등기기록에 기입하도록 등기관에 촉탁하여야 한다.

 채무자에게 부동산경매 개시결정이 송달되기 전에 기입등기가 이루어진 경우에는 그 등기시점이 압류의 효력을 발생시기의 기준이 되는데, 제3자에 대하여 그 부동산에 관하여 압류가 되었다는 것을 공시함으로써 제3자로 하여금 그 등기 이후에 권리를 취득하더라도 경매신청인이나 매수인에게 대항할 수 없도록 하기 위한 것이다.