부동산에 대한 강제집행 - 강제경매 - ⑤

(6) 매각준비절차

 매각실시에 앞서 그 준비로 집행법원은 배당요구의 종기결정 및 공고, 채권신고의 최고, 보전처분 이외에 3가지 서면을 작성. 비치. 열람케 해야 한다. 일반적으로 공고는 대법원 경매정보사이트 또는 법원게시판에 게시된다.

 

1) 배당요구의 종기결정 및 공고

 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때(그 경매개시결정 전에 다른 경매개시결정이 있은 경우를 제외한다)에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다. 매수참가를 희망하는 사람이 매수신고 전에 권리의 인수여부를 판단할 수 있고 또한 법원으로서도 매각기일 전에 무잉여 여부를 판단할 수 있도록 함으로써 매각절차의 불안정을 해소하기 위하여 배당요구의 종기를 정하도록 하고 있다.

 

 배당요구 기간을 실질적으로 보장하기 위해서는 배당요구의 종기결정 및 공고를 조속히 시행할 필요가 있으므로 배당요구의 종기결정 및 공고는 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 이내에 하여야 하며, 특별한 경우가 아니면 배당요구의 종기는 연기 불가하다.

 

2) 채권신고의 최고

 법원사무관 등은 ① 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, ② 저당권 . 전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자, ③ 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 채권의 유무, 그 원인 및 액수(원금 . 이자 . 비용 , 그 밖의 부대채권을 포함한다)를 배당요구의 종기까지 법원에 신고하도록 최고하여야 한다.

 

 이는 우선변제청구권 있는 채권의 유무와 그 금액에 관하여 신고를 받아 남을 가망이 있는지 여부를 확인함과 동시에 매각조건을 결정하고, 그들에게 배당요구(또는 교부청구)를 할 수 있는 기회를 부여하여 채권회수나 조세징수를 용이하게 하려 함에 그 목적이 있다. 이 규정은 훈시규정이므로 이에 위반하였다 하여 매각절차가 무효로 되는 것은 아니고, 매각허가결정에 아무런 영향이 없으므로, 매각허가결정에 대한 항고사유도 되지 않는다.

 

 최고의 방법에는 제한이 없으므로 서면 외에 말 또는 전화로도 가능할 것이나, 실무에서는 통상 서면(최고서)으로 하고 있다. 최고를 받을 채권자가 외국에 있거나 있는 곳이 분명하지 아니한 때에는 최고할 사항을 공고하면 된다. 이 경우 최고는 공고를 한 날부터 1주일이 지나면 효력이 생긴다. 실무에서는 통상 법원게시판에 게시하여 공고하거나 대법원 경매정보 사이트에 공고한다. 

 

3) 현황조사

 법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하여야 한다. 이것을 일반적으로 현황조사명령이라고 부르는데, 그 성질은 결정이며, 집행관에게 발하여지는 직무명령이다. 실무상으로는 등기된 용익권자(임차인 포함)나 공유자가 있는 경우에는 정확한 현황조사와 집행관의 편의를 위하여 현황조사명령을 발령할 때 전산으로 출력되는 '이해관계인표'를 첨부하고 있다.

 

 실무에서는 경매개시결정등기촉탁과 동시에 조사명령을 내리고 있다.

 집행관은 현황조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 그 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있다. 또한 건물에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있으며, 현황조사를 하는 데 저항을 받으면 경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수도 있다.

 

4) 부동산의 평가와 최저매각가격의 결정

 집행법원은 감정인에게 매각부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하여야 한다.

 

 최저매각가격이란 그 사건의 매각기일에서 당해 부동산을 그 가격보다 저가로 매각할 수 없고 그 액 또는 그 이상으로 매각함을 요하는 기준매각가격을 말한다. 최저매각가격은 경매에 있어 매각을 허가하는 최저의 가격으로 그 액에 미달하는 매수신고에 대하여는 매각허가가 되지 아니한다. 이는 법정의 매각조건이며 이해관계인 전원의 합의에 의하여도 바꿀 수 없다. 최저매각가격제도를 채택하고 있는 이유는 부동산이 그 시세보다 훨씬 저가로 매각되게 되면 이해관계인의 이익을 해치게 되므로 공정. 타당한 가격을 유지하여, 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지함과 동시에 매수신고를 하려는 사람에게 기준을 제시함으로써 매각이 공정하게 이루어지도록 함에 있다.

 

 집행법원은 최저매각가격을 결정하기 위하여 적당한 자를 감정인으로 선정하여 부동산을 평가시켜야 한다. 감정인은 매각부동산 평가에 관한 집행법원의 집행보조자이다.

 어떠한 기술적 방법으로 평가하여야 하는가는 감정인의 판단에 맡겨야 하나, 감정인은 매각부동산의 현지에 임하여 부동산의 위치, 형상, 주위의 상황, 건물의 구조, 자재 등 제반 사정을 참작하여 객관적으로 공정하고 타당성 있는 방법으로 감정평가를 하여야 한다.

 평가의 대상은 매각부동산 및 매수인이 그 부동산과 함께 취득할 모든 물건 및 권리에 미친다. 매수인이 취득할 물적 범위는 압류의 효력이 미치는 물적 범위와 일치한다. 따라서 매각부동산의 구성부분, 천연과실, 종물 등도 평가의 대상이 된다.

 

 감정인의 평가가 나오면 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하여야 하는 것은 아니지만 감정인의 평가액을 증감하여 최저매각가격을 정함에는 그럴 만한 합리적인 이유가 있어야 한다. 실무에서도 원칙적으로 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있는 것이 통례이다.

 

 이후 법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의

진술, 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등에 대한 사항을 적은 매각물건명세서를 작성하여야 하고, 매각물건명세서 . 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 미치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다. 집행법원으로 하여금 매각물건명세서를 작성하여 현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 규정하고 있는 취지는 경매절차에서 매각대상부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수희망자가 매각대상 부동산에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다.

 

 한편 집행법원은 법원이 정한 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 모든 부담(우선부담)과 절차비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정한 때에는 이를 압류채권자에게 통지하여 압류채권자가 우선채권을 넘는 가격으로 매수하는 자가 없을 경우에는 스스로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공하지 않는 한 매각절차를 취소하여야 한다. 이는 압류채권자가 집행에 의하여 변제를 받을 가망이 전혀 없는데도 불구하고 무익한 경매가 행해지는 것을 막고 또 우선채권자가 그 의사에 반한 시기에 투자의 회수를 강요당하는 것과 같은 부당한 결과를 피하게 하기 위한 것으로서 우선채권자나 압류채권자를 보호하기 위한 규정이다.

 

 남을 가망의 여부는 선순위 물권자의 채권액(채권신고서가 제출되지 아니한 경우에는 채권최고액), 우선변제권이 있는 임차보증금, 임금채권 및 예상되는 집행비용 등을 참작하여 판단한다. 우선채권이란 압류채권자(경매신청자)의 채권에 우선하여 매각대금에서 변제받게 될 채권을 말하고, 부동산상의 부담과 절차비용(집행비용)이 여기에 포함된다.