부동산에 대한 강제집행 - 강제경매 - ⑥

(7) 매각기일 및 매각결정기일의 지정. 공고. 통지

 매각기일이라 함은 집행법원이 매각부동산에 대한 매각을 실시하는 기일을 말한다. 법원이 부동산을 매각하기 위해서는 우선 매각기일과 매각결정기일(기간입찰의 경우에는 입찰기간 포함, 이하 같다)을 지정하고, 이를 공고하여야 한다.

 집행법원은 공과금을 주관하는 공공기관에 대한 최고, 현황조사, 최저매각가격결정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 직권으로 매각기일을 정하여 공고한다.

 

 법원은 일단 정하여진 매각기일을 자유재량에 의하여 변경할 수 있다. 특히 법원은 경매절차 과정에 위법한 점이 있음을 발견하였다든지 불가피한 사정이 발생하여 매각기일에 경매를 실시할 수 없는 경우에는 매각기일을 취소하거나 변경하여 적법한 경매절차가 이루어지도록 하여야 한다.

 

 매각이 실시되어 최고가매수신고인이 있을 때 법원이 출석한 이해관계인의 진술을 듣고 매각절차의 적법 여부를 심사하여 매각허가 또는 불허가의 결정을 선고하는 기일을 매각결정기일이라 하며, 법원은 직권으로 매각결정기일을 정하여 공고하여야 한다.

 매각기일과 매각결정기일을 정한 때에는 집행법원은 이를 법원게시판 게시, 관보 . 공보 또는 신문 게재, 전자통신매체를 이용하여 공고한다. 그리고 매각기일과 매각결정기일은 이해관계인에게 통지해야 한다.

 

(8) 매각실시절차

 매각준비작업이 종료되고 매각조건이 정하여지면, 강제경매의 본래 목적인 매각이 실시되는데 이때에는 자유경쟁의 원리가 최대한 존중되오 매각절차가 진행된다.

 매각기일은 집행관이 주재하는데, 매각기일은 소위 경매법정에서 집행관의 개시선언, 즉 출석한 이해관계인과 일반매수희망자에 대하여 매각을 개시하는 취지를 선언함에 따라 개시되며, 입찰은 입찰의 개시를 알리는 종을 울린 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰 마감시각과 개찰시각을 고시하면서 시작된다.

 

 부동산의 매각은 집행법원이 정한 매각방법에 따르는데, 매각방법에는 호가경매(호가경매기일에 남의 매수신청가액을

알면서 그 가액을 서로 올려 가는 방법, 집행관은 매수신청액 가운데 최고의 가격을 3회 부른 후 그 신청한 사람을 최고가매수신고인으로 정함), 기일입찰(매각기일 당일에 출석한 자에게 입찰표를 집행관에게 제출하게 하고 입찰을 한 사람의

참여하에 입찰표를 개봉하는 방법), 기간입찰(특정한 매각기일에 입찰을 실시하는 기일입찰과 달리 일정한 입찰기간을

정하여 그 기간 내에 입찰표를 직접 또는 등기우편으로 법원에 제출하게 하면서 법원이 정한 최저매각가격의 1할을 법원의 은행계좌에 납입한 뒤 그 입금표를 첨부하게 하거나 또는 보증서를 첨부하는 방법)등의 3가지 방법이 있다.

● 부동산 매각방법에 관하여 현재 실무에서는 부동산의 경우 호가경매의 방법은 거의 이용되지 않고 있고, 주로 기일입찰의 방법을 이용하고 있으며, 간혹 기간입찰의 방법을 이용하기도 한다. 부동산 등에 대한 경매절차 처리지침에서도 부동산은 기일입찰 또는 기간입찰의 방법, 즉 입찰의 방법에 의한 매각을 원칙적인 방법으로 정하고 있고, 호가경매에 의한 매각은 보충적인 매각방법으로 정하고 있다.

 매각방법에 따라 최고의 가격으로 매수신고를 한 자를 '최고가매수신고인'으로 정하며(다음 순위의 차순위매수신고인도 정함), 매각실시가 끝난 뒤에는 그로부터 1주일 내로 정해진 매각결정기일에 매각허부를 결정하는 절차를 열어서 매각기일에 결정된 최고가매수신고인을 놓고 그에게 매각을 허가할 것인지 여부에 대하여 이해관계인으로부터 진술을 듣고 법이 정한 이의사유가 있는지를 조사하는 순서로 진행하는데, 최고가매수신고인은 매각허가결정을 받아야 '매수인'의 자격을 얻는다. 이후 매수인으로서 대금납부절차를 진행하면된다.

● 최고가매수신고인이 매각대금을 납부하지 아니하는 경우에는 재매각절차를 되풀이함으로써 절차지연과 비용낭비를 초래하는 결과를 피하기 위하여 차순위매수신고제도를 도입함으로써 재매각을 거치지 아니하고 당해 매각절차를 속행할 수 있게 하였다. 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있는데, 이러한 액수이면 최고가매수신고인의 보증금을 몰수하여 배당할 금액에 포함시킬 경우 배당에 참가하는 채권자나 채무자 등 이해관계인의 입장에서는 최고매수신고가격을 배당할 금액으로 하는 경우보다 불이익이 없기 때문이다.

● 매각기일의 종결이 고지되면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인은 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청할 수 있다. 자기보다 고가의 매수신고가 있더라도 매각종결 전에는 보증금의 반환을 청구할 수 없다. 최고가매수신고인은 보증의 반환을 청구하지 못하고, 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구할 수 있다.

 한편, 매각허가 . 불허가결정에 대하여서는 이해관계인은 그 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 즉시항고를 할 수 있는데, 사법보좌관이 한 매각허가 . 불허가결정에 대한 즉시항고에 앞서 사법보좌관의 처분에 대한 이의신청절차를 거쳐야 한다. 또한 천재지변, 그 밖에 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 경우에는 매각불허가결정을 해야 한다.

 

 집행관은 매각절차를 진행함에 있어서 매각장소의 질서유지를 위하여 집행관은 ① 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람,  ② 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람, ③ 위 두 항의 행위를 교사한 사람, ④ 민사집행절차에서의 매각에 관하여 형법 제136조 . 제137조 . 제140조 . 제140조의 2 . 제142조 . 제315조부터 제327조까지의 규정된 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일로부터 2년이 지나지 아니한 사람에 대하여 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보내거나 매수의 신청을 하지 못하도록 할 수 있다.