매매계약 - ①

(1) 매매계약의 개관

※ 매매계약의 의의와 법적 성질

 매매는 매도인이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 매수인은 이에 대하여 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다(제563조). 매매는 쌍무. 유상계약인 동시에 낙성. 불요식 계약이다. 매매에 관한 규정은 다른 유상계약에 준용된다(제567조).

 

※ 매매의 예약

가. 개념

 예약은 장차 본계약은 체결할 것을 약속하는 계약이다. 예약도 채권계약이므로 예약이 성립하려면 그 예약에 기해 본계약의 요소가 되는 내용이 확정되어 있거나 또는 확정될 수 있는 것이어야 한다.

 

나. 기능

 매매의 예약은 보통 매수청구권을 확보하기 위하여 활용되며, 또한 채권을 담보하는 수단으로서 대물변제의 예약 및 재매매의 예약에 이용되고 있다. 무엇보다도 당사자 사이에 다른 약정이나 관습이 없는 한 매매의 예약은 일방예약으로서 추정된다(제564조 1항 참조).

 

다. 예약의 종류

(가) 편무. 쌍무 예약

 예약에 기해 장래 본계약을 청약할 때 일방만이 본계약체결의 승낙의무를 부담하는 경우에는 편무예약, 당사자 쌍방이 승낙의무를 부담하는 경우를 쌍무예약이라고 한다. 

 

(나) 일방. 쌍방예약

 예약을 기초로 본계약을 성립시킬 때에 일방적 의사표시에 의하여 본계약을 성립시킬 권리(예약완결권)를 일방 당사자만이 갖는다면 일방예약이라고 하고, 쌍방이 모두 그러한 권리를 갖는 경우에 쌍방예약이라고 한다. 예약완결권이 행사되면 상대방의 승낙을 기다리지 않고 본계약(채권계약)은 성립한다.

※ 매매의 일방예약

가. 법적 성질

 매매의 일방예약의 법적 성질에 관해서 예약설과 정지조건부 매매계약설이 대립한다. 정지조건부 매매계약설에 따르면, 예약권자의 예약완결권행사로써 본 계약의 체결 없이도 계약의무가 발생한다는 점에서 예약 속에 본계약에 관한 청약과 승낙이 이미 행해져 있으며, 다만 완결권행사를 부가적 조건으로 하였을 뿐이라고 해석한다. 예약설에 따르면 매매의 일방예약은 예약의 일종에 지나지 않으며, 따라서 정지조건부 매매의 경우와 같은 특수한 효과가 생기도록 하는 단순한 예약에 지나지 않는다고 한다.

 

나. 예약완결권

 예약완결권은 일방 또는 쌍방 당사자가 상대방에 대하여 매매완결의 의사표시를 할 수 있는 형성권이다(통설, 판례).

완결권은 예약완결자가 예약의 상대방 또는 그의 법적 승계인에 대하여 행사하여야 한다. 예약완결권의 존속기간을 정하지 않은 경우에는 10년의 제척기간에 걸리며, 그 도과 여부는 직권조사사항이다(대판 2000. 11. 10, 99다18718; 대판 2003. 1. 10, 2000다26425 참고). 완결권의 상대방은 상당한 기간을 정하여 매매완결 여부의 확답을 완결권자에게 최고할 수 있다. 최고에 관한 확답을 받지 못한 경우에는 예약은 그 효력을 상실한다(제564조 2항.3항).

 

다. 예약완결권의 가등기

 부동산의 물권이전을 위한 본계약의 예약환결권은 가등기할 수 있다(부동산등기법 제3조). 예약완결권이 가등기된 경우에는 예약완결권자가 목적부동산을 양수한 제3자에 대하여 예약완결권을 행사해야 한다는 견해와 가등기의무자인 예약의 상대방에 대해서만 행사할 수 있다는 견해가 대립한다.

 

라. 예약완결권의 양도성

 예약완결권에는 양도성이 있다. 다만 예약 상대방의 승낙 또는 이에 대한 통지가 있어야만 그에게 대항할 수 있다(제450조 유추적용). 예약완결권이 양도된 경우에는 양수인이 예약완결권을 행사할 수 있다.