매매 - ② 계약금

1) 계약금의 의의

 계약금이란 계약을 체결할 때에 당사자 일방이 상대방에 대하여 교부하는 금전 기타의 유가물을 말한다. 계약금은 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 해제권의 유보를 위해 수수된 해약금으로 추정되지만(제565조 1항). 당사자 일방이 위약한 경우 그 계약금을 위약금으로 하는 특약이 있을 때에 한하여 손해배상액의 예정의 성질을 함께 갖는 것으로 해석한다

(대판 1967. 3. 28, 67다122; 대판 1989.12.12, 89다카 10811 참고).

 

2) 해약금의 효력

가. 해제권의 행사

 계약금은 당사자의 특별한 약정이나 관행이 없는 한 해약금으로 추정되므로 양 당사자 가운데 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다(제565조 1항). 해제는 단순히 의사표시를 하는 것만으로는 해제될 수 없고, 반드시 그 의사표시와 동시에 배액을 상환하거나 적어도 그 이행의 제공이 있음을 요한다(대판 1966. 6. 21, 66다699. 700).

 

나. 해제권행사의 기간

 해제권을 행사할 수 있는 기간은 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지이다. 민법 제565조가 해제권행사의 시기를

'당사자 일방이 이행에 착수할 때까지'로 제한 한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있기 때문이다.

 

 여기서 이행의 착수란 중도금의 제공 등 채무의 이행행위의 일부를 행하거나 또는 이행하는 데 필요한 전제행위를 하는 것을 의미한다.

다. 해제의 효과

 해약금에 의한 해제의 효과는 채무불이행을 전제로 하는 법정해제와 다르다. 즉, 당사자가 이행에 착수하기 전에만 행사할 수 있으므로 원상회복의 문제는 발생할 여지가 없다. 또한 이는 계약금계약이라는 특약에 의한 것이기 떄문에 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 없다(제565조 2항). 다만, 해약금에 의한 해제권유보 그 자체로서는 법정해제권의 발생. 행사. 효과에 영향을 주지 않는다.

 

3) 계약비용의 부담

 계약비용이란 계약을 체결하는 데 일반적으로 소요되는 비용으로서 목적토지의 측량, 평가비용, 계약서 작성비용 등이 이에 속한다. 부동산매매에 있어서의 등기비용과 같이 이행에 관한 비용은 계약비용에 포함되지 않는다(제473조 참조). 매매계약에 관한 비용은 당사자 사이의 특약이 없는 한, 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다(제566조).