임대차 - ① 임대차계약, 임대차성립, 임대차의 존속

※ 임대차계약의 의의

 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용. 수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대한 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약이다(제618조).

 

※ 임대차의 성립

(1) 낙성계약

 임대차는 원칙적으로 당사자의 합의에 의하여 성립한다(제618조). 다만, 주택의 임차인에게 불리한 것을 계약의 내용으로 할 수 없다(주택임대차보호법 제10조).

 

(2) 법률의 규정에 의한 성립

 시장. 군수. 구청장이 농지이용증진사업의 일환으로 유휴농지에 대하여 당해농지의 소유자 또는 임차인에게 갈음하여 농작물을 경작할 자(대리경작자)를 지정할 때(농지법 제20조 1항), 유휴농지의 소유자 또는 임차인과 대리경작자 사이에는 법률의 규정에 의해 임대차관계가 성립한다.

 

※ 임대차의 존속

(1) 존속기간을 약정한 경우

1) 최장기간제한의 원칙

 지나친 장기임대차는 임차물의 관리가 소홀하게 되고, 사회경제적인 변화에 적응하지 못하여 임대인에게 불리한 결과가 발생할 수 있으므로 민법으로 원칙적으로 임대차의 최장기간을 제한하고 있다.

 

즉, 임대차의 존속기간은 원칙적으로 20년을 넘지 못한다(제651조 1항). 당사자가 약정한 기간이 20년을 넘는 때에도 20년으로 단축된다(제651조 1항 단서: 헌법재판소는 민법 제651조 1항이 과잉금지원칙을 위반하여 계약의 자유를 침해한다는 이유로 위헌결정을 하였다. 헌재결 2013. 12. 26, 2011헌바234). 석조. 석회조. 연와조 또는 이와 비슷한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 '토지'임대차나, 식목. 채염을 목적으로 하는 '토지' 임대차에 있어서는 최장기간의 제한을 받지 않으므로(제651조 1항). 당사자는 20년이 넘는 기간을 약정할 수 있다.

 

2) 최단기간보장의 필요성

 우리 민법에는 임대차의 최단기간에 대하여 아무런 제한을 두고 있지 않다. 다만, 주택임대차보호법 과 농지법 에서는

특별규정을 두어 최단존속기간을 보장하고 있다(주택임대차보호법 제4조 1항, 농지법 제24조의 2 1항).

 

(2) 존속기간을 약정하지 않은 경우

1) 당사자의 해지통고

 임대차의 존속기간을 약정하지 않은 때에는 당사자는 언제든지 계약해지를 상대방에게 통고할 수 있다(제635조 1항).

해지는 그 통고가 있는 날로부터 일정한 기간이 경과하여야 효과가 발생한다. 예컨대, 토지, 건물 기타 공작물의 임대차에 있어서 임대인이 해지통고를 한 경우에는 6월, 임차인이 해지통고를 한 경우에는 1월이 경과한 때에 임대차관계가 종료한다. 이 규정은 강행규정이며 이에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다(제652조, 제635조).

 

2) 임대차에 대한 해지통고와 전차인의 보호

 임대차계약의 당사자의 해지통고로 인하여 종료되더라도, 그 목적물이 적법하게 임대임의 동의를 얻어서 전대되었을

경우에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않으면 해지를 가지고 전차인에게 대항하지 못하며(제638조 1항), 전차인이 이 통지를 받은 때에는 제635조 2항의 기간이 경과한 후에 그 전대차계약이 종료된다(제638조 2항).

(3) 임대차의 존속기간에 대한 갱신

1) 계약에 의한 갱신

 보통의 임대차는 그 존속기간이 20년으로 제한되나, 당사자의 합의로 10년을 넘지 않는 범위에서 약정기간을 갱신할 수 있다(제651조 2항). 특정한 경우에 간접적으로 그 기간의 갱신을 강제하는 경우가 있다(제651조 2항). 특정한 경우에 간접적으로 그 기간의 갱신을 강제하는 경우가 있다.

 

 즉, 건물 기타의 공작물의 소유 또는 식목. 채염. 목축을 목적으로 하는 토지임대차의 기간이 만료된 경우에 건물, 수목

기타의 지상시설이 현존한 때에는 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있으며(임대차갱신청구권), 만일 임대인이 갱신을 원하지 않을 때에는 임차인은 임대인으로 하여금 상당한 가액으로 그 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다(제643조, 제283조). 이 지상시설매수청구권을 형성권이며, 제643조는 강행규정이므로 이에 위반하여 임차인에게 불리하게 이루어진 약정은 그 효력이 없다(통설, 판례: 대판1991. 4. 23, 90다19695 참고).

 

2) 법률의 규정에 의한 갱신

 임대차기간이 만료한 후에도 임차인이 임차물의 사용. 수익을 계속하는 경우 임대인이 상당한 기간내에 이의를 제기하지 않은 때에는 전임대차와 동일한 조건 으로 다시 임대차한 것으로 본다(제639조 1항). 다만 그 존속기간은 기간의 약정이

없는 것으로 된다. 따라서 이 경우에는 제635조가 적용된다.

 

특히 묵시의 갱신이 성립하는 경우 전임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보, 예컨대 질권, 저당권 혹은 보증 등은 그 전임대차의 기간의 만료로 소멸한다(제639조 2항). 그러나 판례에 따르면 보증금은 여기서 포함되지 않는다고 한다(대판 1977. 6. 7, 76다951 참고). 한편 주택임대차보호법 과 농지법 에는 특별규정이 있다(주택임대차보호법 제6조, 제6조의2 및 농지법 제25조).

 

(4) 단기임대차의 존속기간

1) 단기임대차의 존속기간

 물건의 지배권을 처분할 능력 또는 권한이 없는 자가 체결한 단기임대차는 다음의 존속기간을 넘지 못한다(제619조).

'관리할 능력이나 권한은 있어도, 처분할 권한이나 능력이 없는 자'에는 예를 들어 부재자산관리인(제25조),

권한을 정하지 않은 대리인(제118조), 후견인(제950조), 상속재산관리인(제1023조 2항, 제1047조 2항, 제1053조 2항) 등이 있다.

 

 첫째, 식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 하는 토지의 임대차가 단기임대차인 경우에는 10년을 넘지 못한다. 둘째, 기타 토지의 임대차는 5년을 넘지 못한다. 셋째, 토지가 아닌 건물 기타 공작물의 임대차는

3년을 넘지 못한다. 넷째, 동산을 임대차하는 경우에는 6월을 넘지 못한다. 

 

 제619조의 기간을 넘는 단기임대차를 한 경우에는 원칙적으로 기간을 넘는 부분만이 무효라고 볼 것이지만, 그러한 정도의 단기임대차라면 임차인 쪽에서 계약을 체결하지 않았으리라고 인정될 만한 사정이 있는 때에는 전부무효가 된다.

 

2) 단기임대차의 갱신과 그 제한

 단기임대차의 기간을 당사자 사이의 계약으로 갱신할 수 있다(제620조 본문). 그러나 기간만료 전 토지에 대해서는 1년 이내, 건물 기타 공작물에 대해서는 3월 이내, 동산에 대해서는 1월 이내에 갱신하여야 한다(제620조 단서). 또한 갱신 후에도 제619조의 법정기간을 넘지 못한다.