임차권의 양도와 전대 및 주택 및 상가임대차 - 임차권의 양도 및 임차물의 전대

※ 임차권의 양도와 임차물 전대의 법적 성질

1) 임차권양도의 법적 성질

 임차권의 양도는 일종의 지명채권인 임차권 그 자체의 이전을 목적으로 하는 계약이므로 준물권계약(처분행위)의 성질을 가진다고 보는 것이 통설이다(이에 대하여 임차권의 양도는 단순한 채권적 청구권의 양도가 아니라, 임차인의 지위를

포괄적으로 이전하는 것이므로 채권관계의 이전을 의미하는 일종의 계약인수로 보는 것이 타당하다는 견해가 있음).

 

2) 임차물전대의 법적 성질

 전대차는 전대인과 전차인 사이의 낙성. 불요식계약이다. 따라서 임대인의 동의가 없더라도 유효하게 성립한다.

특히 임대인과 임차인 사이의 임대차관계와 전대인과 전차인 사이의 전대차관계가 동시에 존재한다는 점에서 임차권의

양도와 구별된다(임차권양도는 채권자와 채무자의 신뢰관계를 전제로 하므로 임대인의 동의를 얻어야 하지만 전대차관계는 원칙적으로 그러하지 않다).

 

3) 무단양도와 전대의 금지

 민법은 임차권의 양도 및 임대물의 전대를 원칙적으로 금지하고, 임대인의 동의가 있는 경우에만 예외적으로 양도 또는

전대를 인정하고 있다(제629조 1항). 임대인의 동의 없이 그의 임차권을 양도하거나 또는 임차임을 전대한 때에는 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다(제629조 2항). 이 규정은 강행규정이 아니므로 양도 및 전대에 있어서 임대인의 동의를 요하지 않는다는 특약은 언제나 유효하다.

 

※ 임차권의 무단양도와 무단전대

1) 임차권의 무단양도

 임차인 B가 임대인 A의 동의를 얻지 않고 그 임차권을 양도하는 계약을 C와 체결한 경우에 이를 임차권의 무단양도라고 한다(비교: B가 전세권자인 경우에는 처분권을 보장받기 때문에 A의 동의를 얻지 않고 C에게 전세권을 양도할 수 있다:

제306조 본문).

 

가. 임차인(양도인)과 양수인 사이의 관계

 임차권의 양도를 지명채권의 양도로 이해하는 견해에 따르면, 임대인의 동의가 없더라도 양도인과 양수인 사이의

채권양도로 인하여 양수인은 임차권을 취득하므로 양수인의 목적물에 대한 사용. 수익은 정당한 권원에 의한 것이라고

한다.

그러나 임차권의 양도를 계약인수로 파악하는 견해에 의하면, 임대인의 동의가 없는 한 양도의 효력은 발생하지 않는다

(타인권리매매의 담보책임이 적용된다).

 

나. 임대인과 양수인 사이의 관계

 양수인은 임대인에 대하여 임차권을 취득을 주장할 수 없다. 따라서 양수인이 목적물을 점유. 사용하는 것은 불법점유가 되고 임대인은 이에 대하여 방해배제를 청구할 수 있다(제213조, 214조). 그러나 임대인이 임차인과의 임대차계약을 해지하지 않는 한, 목적물을 직접 자기에게 반환할 것을 청구할 수는 없고 임차인에게 반환할 것을 청구할 수 있을 뿐이다

(통설).

 

다. 임대인과 양도인(임차인) 사이의 관계

 임차권의 무단양도가 있으면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다(제629조 2항).

 

2) 임차물의 무단전대

 무단양도에서 설명한 법률관계와 유사하다.

※ 임대인의 동의에 의한 양도와 전대

1) 동의에 의한 임차권의 양도

 임대차관계는 양수인에게 포괄적으로 이전되고, 양도인은 임차인의 지위에서 벗어난다. 다만, 연체차임채무나 기타

의무위반으로 인한 손해배상채무 등은 특약이 없는 한 양수인에게 이전되지 않는다.

종전의 임차인의 채무에 담보를 제공하고 있던 자의 책임도 당연히 소멸한다.

 

2) 임대인의 동의가 있는 임차물의 전대

가. 전대인과 전차인 사이의 관계

 전대차관계는 전대차계약의 내용에 따라 정하여지며, 전대인은 전차인에 대하여 임대인으로서의 권리. 의무를 가진다.

다만, 전차인이 임대인에게 직접 차임을 지급하면 그 한도에서 전대인에 대한 차임채무를 면하고, 임대차 및 전대차가

동시에 종료한 경우에는 전차인이 임대인에게 목적물을 반환하면 전대인에 대한 반환의무를 면한다(제630조).

 

나. 임대임과 임차인 사이의 관계

 임차권의 양도와는 달리, 양자 사이의 임대차관계는 전대차의 성립에 의해 아무런 영향을 받지 않는다. 다만, 임대차가

해지통고로 종료한 경우에 임대인은 그 사유를 전차인에게 통지하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항할 수 없도록

하고 있다(제638조 1항), 제638조 강행규정이다(제652조).

 

다. 임대인과 전차인 사이의 관계

 임대인과 전차인 사이에 직접적인 관계는 없다. 다만 전차인은 제630조 1항에 의해 임대인에게 의무를 부담한다

(차임지급, 목적물보존 및 반환: 제630조는 임대인의 보호를 위한 규정이다).

 

라. 전차인을 보호하기 위한 민법의 특별규정(강행규정)

(가) 전채권의 소멸에 있어서의 특칙

 전차권은 임대차관계를 기초로하여 성립하는 것이므로, 임대차가 기간만료나 채무불이행 등으로 소멸하면 임차권과

아울러 소멸하는 것이 원칙이다. 그러나 임대인의 동의를 얻은 전차인의 권리는 임대인과 임차인의 합의로 계약이

종료되더라도 소멸하지 않는다(제631조).

 

(나) 임대인의 해지로부터 보호

 임대인의 동의를 얻은 전대의 경우에는 임대차계약이 해지의 통고로 종료되더라도 임대인은 전차인에게 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항할 수 없다(제638조 1항). 또한 전차인이 해지의 통고를 받은 때에도 그 효력은

전차인에 대해서는 일정한 기간(부동산임대차는 6월, 동산임대차는 5일)이 경과하여야 생긴다(제638조 2항).

 

(다) 토지전차인의 임대청구권 및 매수청구권

 건물 기타 공장물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에,

임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되었으나 건물, 수목 기타의 지상시설이 현존하는 때에는 전차인은 임대인에

대하여 앞의 전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있으며(제644조 1항), 임대인이 임대할 것을 원하지

않을 때에는 전차인은 지상시설 매수를 청구할 수 있다(제644조 2항).

이러한 임대청구권과 지상시설매수청구권은 지상권자가 그 토지를 임대한 경우에 준용된다(제645조).

 

(라) 건물전차인의 부속물매수청구권

 건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다(제647조 1항). 이러한 매수 청구권은 부속한 물건을 임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로 부터 매수한 경우에도 행사할 수 있다(제647조 2항).

※ 건물의 소부분의 전대차

 건물 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 할 때에는 전대차에 관한 제629조(전대의 제한), 제630조(전대의 효과) 및 제631조(전차인의 권리의 확정)는 적용되지 않는다(제632조).