임대차 - ② 임차료

 차임은  금전, 기타 물건으로 지급한다. 액수에 대해서는 민법에 제한이 없으므로 당사자가 자유롭게 정할 수 있으나

임차인의 보호를 위하여 일정한 제한을 가할 필요가 있다. 농지임차료의 상한을 제한하는 구 농지법 제25조가 그 예이다. 차임의 지급시기도 당사자가 자유로이 정할 수 있으나, 특약이 없다면 제633조가 적용된다.

 

※ 임대차의 법률효과

 임대차관계는 임대목적물을 사용. 수익하게 하는 법률관계이다. 목적물을 사용 수익하게 할 의무를 부담하는 채무자는 임대인이고 채권자는 임차인이다. 물론 임차인도 차임(일반적으로 금전)을 반대급부로서 지급할 의무(차임지급채무 자체에관해서는 제376조 이하, 제397조 등이 적용됨은 물론이다)를 부담하지만 차임지급이 임대차의 성질을 결정짓는 요소는 아니다. 따라서 민법은 임대인의 의무를 중심으로 규정하고 있다. 그러나 현실적으로 임차인이 약자이기 때문에 임차인의 임차권에 관한 보호가 문제된다.

 

(1) 임대인의 의무

1) 목적물을 사용. 수익하게 할 의무

 임대인은 임대차관계가 존속하는 동안 임차인이 목적물을 사용. 수익할 수 있도록 할 여러가지 적극적 의무를 부담하므로(제618조), 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차기간 중 사용. 수익에 필요한 상태를 계속유지하여야 한다(제623조).

 

2) 비용상환의무

가. 필요비의 상환의무

 임대인은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 필요비를 지출한 때에는 그 비용을 상환할 의무가 있다(제626조 1항).

 

나. 유익비의 상환

 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 '임대차종료시에' 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 임대인의 동의가 없거나 임대인의 의사에 반해서 지출된 유익비도 상환되어야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(제626조 2항).

 

다. 유치권의 성립과 비용상환청구권의 행사기간

 임차인은 비용상환청구권에 대하여 유치권을 가진다(제320조 1항). 그러나 임대차관계가 그 기간의 만료 또는 채무불이행으로 인한 해제 등으로 종료하여 점유할 권리를 상실한 것을 알면서 임차인이 비용을 지출한 때에는 유치권은 성립되지 않는다(제320조 2항). 한편 유익비의 상환에 대하여 법원이 기간을 유예한 경우 유치권을 발생하지 않고, 임차인은 임대인에게 목적물을 먼저 반환하여야 한다.

 

위 권리는 6개월 내에 행사하여야 한다(제654조, 제617조). 6월의 기간에 대해서 통설은 제척기간으로 이해한다. 임차인의 비용상환청구권에 관한 규정은 강행규정이 아니므로, 이와 다른 약정을 할 수 있을 뿐만 아니라 이를 포기할 수도 있다.

 

3) 임대인의 담보책임

 임대인은 임차인에게 임차권한 및 임대물의 적절한 사용. 수익상태에 대하여 담보책임을 부담한다. 임대인의 담보책임에 관해서는 매도인의 담보책임에 관한규정들이 준용될 수 있다(제567조).

(2) 임차인의 의무

1) 차임지급의무

 임차인은 임차물의 사용. 수익하는 대가로서 임대인에게 차임을 지급할 의무를  부담한다(제618조). 차임은 반드시 금전일 필요는 없으며 물건으로 지급하여도 무방하다(농지법 제20조 4항 참조). 차임액수에 대해서는 제한이 없으나 농지법 제25조는 임차료의 상한을 제한하고 있다. 차임지급시기는 후급이 원칙인데, 수확기에 있는 것의 임대차에 있어서는 그 수확 후 지체없이 지급해여야 한다(제633조 단서).

 

가. 차임지급의 연체와 임대인의 해지 

 건물 기타 공작물의 임대차에서는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제640조). 이 규정은 강행규정이므로 이에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효이다(제652조). 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 경우에도 제640조의 규정이 준용되므로, 연체차임이 2기의 차임액에 달한 때에는 계약을 해지할 수 있다(제641조).

 

이 경우에 지상에 있는 건물 기타 공작물이 저당권의 목적이 되어 있는 때에는, 그 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과하여야 해지의 효력이 생긴다(제642조, 제288조, 저당권자의 이익을 배려한 규정). 한편 차임의 1회 또는 2회 이상의 연체가 있으면 해지의 의사표시 없이도 임대차는 당연히 종료한다는 약관조항을 실권약관이라고 하며, 이러한 실권약관은 임대인에게 해지권의 행사요건을 완화하여 임차인에게 불이익을 줄 우려가 있으므로 무효이다(제652조 및 약관의 규제 등에 관한 법률 제9조).

 

나. 차임채권을 위한 법정담보물권

(가) 토지임대인의 법정질권

 토지임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 임대토지에 부속 또는 그 사용의 편익에 공용한 임차인 소유의 동산 및 그 토지의 과실을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다(제648조). 다만 일시사용을 위한 임대차의 경우에는 그 적용이 없다(제653조).

 

(나) 토지임대인의 법정저당권

 토지임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임차임 소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다(제649조).

 

(다) 건물임대인의 법정질권

 건물 기타 공작물의 임대인이 임대차에 관한 채권에 의해 그 건물 기타 공작물에 부속한 임차인 소유의 동산을 압류하면 질권과 동일한 효력이 있다(제650조). 일시사용을 위한 임대차에는 그 적용이 없다(제653조).

다. 차임의 증감

(가) 차임의 감액청구

 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타의 사유로 인하여 사용. 수익할 수 없게 된 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다(제627조 1항). 구 잔존부분만으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없다면 임차인은 계약을 해지할 수 있다(제627조 2항). 감액청구권은 형성권이므로 임대인의 승낙을 요하지 않는다(통설). 본조는 강행규정이며 이에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효이다(제652조).

 

(나) 사정변경에 의한 차임증감청구

 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다(제628조: 사정변경의 원칙을 수용한 규정). 제628조는 강행규정이며 이에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다(제652조).

 

2) 임차물보관의무 및 통지의무

 임차인은 임대차관계의 종료로 임차물을 임대인에게 반환할 때까지 선량한 관리자의 주의로 임차물을 보관할 의무가 있다(제374조). 임차물이 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있을 때에는 임차인은 지체없이 이를 임대인에게 통지하여야 한다. 다만, 임대인이 이미 이를 알고 있을 때에는 통지할 필요가 없다(제634조).

 

임차인이 그의 귀책사유로 통지를 게을리하는 경우, 임대인은 그 통지의 해태로 인하여 증가된 손해의 배상을 임차인에게 청구할 수 있다. 그렇다면 통지의무의반을 이유로 임대인이 임대차를 해지할 수 있는가? 통설에 따르면, 임차인의 통지의무는 임차물보관의무로부터 파상된 부수적 의무에 지나지 않으므로 그 위반을 이유로 해지할 수는 없다고 한다.

 

3) 임차물수선에 대한 인용의무

 임대인이 임차물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다(제624조, 제625조), 임대인의 보존행위로 말미암아 임차의 목적을 달성할 수 없었던 기간 동안에는 임차인은 차임을 지급할 의무를 부담하지 않는다.

 

4) 임차물반환의무

 임대차가 종료한 때에는 임차인은 임차물을 반환하여야 할 계약상의 의무를 부담한다. 임차인이 임차물을 반환할 때에는 이를 원상으로 회복하여 반환하여야 한다(제654조, 제615조).