주택의 임대차와 주택임대차보호법 - ①

※ 입법의 목적

주택임대차보호법은 주택의 임대차와 관련하여 국민의 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 민법에 대한 특별법으로서 제정되었다(1981. 3. 5).

 

※ 주택임대차보호법의 적용범위

 위 법률은 첫째, 주택의 전부 또는 일부에 대한 임대차, 둘째, 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에 주거 외 목적으로 사용되는 부분에 대한 임대차, 셋째, 등기하지 아니한 주택의 전세계약에 적용된다(동법 제112조).

그러나 일시사용을 위한 임대차인 것이 명백한 경우에는 적용되지 않는다(동법 제11조).

 

※ 주택임대차의 대항력

 임차권이 대항력을 갖추기 위해서는 원칙적으로 전세권(제303조)처럼 물권으로 성립하거나, 제621조에 기하여 임차권의 등기를 경료하여야 한다. 그러나 주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 완료하면 대항력을 갖추는 것으로 규정하고 있다(동법 제3조 1항). 특히 위 법률은 최근 개정을 통하여 임차권등기명령제도를 도입하고 있다.

이로써 임차인은 임차권의 대항력을 유지한 채 자유롭게 주거를 이전할 수 있게 되었다(동법 제3조의3).

1) 요건

 주택임차권을 등기하지 않았더라도 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다(동법 제3조 1항). 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 대항력의 취득시에만 일시적으로 구비하면 충분한 것이 아니고 대항력을 유지를 위하여 계속 존속하여야 한다(대판 1987. 2. 24 86다카1695; 대판 1998. 12. 11, 98다 34584; 대판 2008. 3. 13, 2007다54023 참고), 그리고 주민등록과 관련하여 공시방법으로서 적법한 주민등록이 되기

위해서는 단순히 형식적으로 주민등록이 경료된 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의해 표상되는 점유관계가 임차권을

매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있어야 한다(대판 2001. 1. 30, 2000다58026. 58033 참고)

 

2) 대항력의 내용

 임차인은 임차주택을 계속 사용. 수익할 수 있다. 즉, 임차인은 소유권을 새로취득한 양수인에 대하여 대항할 수 있는 것이다.

가. 경매에 의해 임차권이 소멸한 후의 대항력

 주택에 대한 경매가 실행되어 임차인이 배당요구를 하였음에도 임차보증금의 전액을 변제받지 못한 경우에도 과연 임차권이 소멸하는가?

 

판례에 의하면, "대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금의 전액에 대하여 배당요구를 하였으나, 그 순위에 따른 배당이 실시되어 보증금의 전액을 배당받을 수 없을 때에는 그 잔액을 반환받을 때까지 경락인에게 대항할 수 있는 보증금잔액은 보증금 중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지, 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니라 할 것이므로(대판 2001. 3. 23, 2000다30165 참고), 경락인에 대하여

임대차관계의 존속을 주장할 수 있다(대판 1997. 8. 22, 96다53628)."고 한다.

 

이 경우에 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 원칙적으로 종료되지만, 임차인이 그 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 그 임대차관계는 존속하는 것으로 의제되므로(동법 제4조 2항), 경락인은 임대인의 지위를 승계하게 된다(동법 제3조 2항).

 

나. 선순위담보권의 소멸과 대항력

 담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에서, 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의

근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 그 대항력을 상실한다. 다만 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력은 소멸하지 아니한다(대결 1998. 8. 24, 98마1031; 대판2002. 6. 28, 2002다 14273).