부동산에 대한 강제집행 - 강제경매 - ⑦

(9) 대금납부절차

 매각허가결정이 확정되었을 때에는 매수인 등이 대금지급의 준비를 할 수 있는 기간을 부여하기 위해서 법원은 매각대금의 지급기한을 정하고 매수인과 차순위매수신고인에게 통지한다.

 보통대금지급기한은 매각허가결정이 확정된 날로부터 1월 내의 날로 정하고, 매수인은 지급기한까지는 어느 때라도 매각대금을 현금으로 집행법원에 지급할 수 있는데, 매각대금 지급은 일시에 전액현금납부하여야 하며 분할납부는 안 된다.

 

 특별지급방법으로서 매수인은 배당표의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙을 얻어 대금납부에 갈음하여 채무자의 채권자에 대한 채무자를 매수인이 인수하고 그 채무액만큼 매각대금을 덜 납부할 수 있거나, 매수인이 매각대금에서 배당을 받을 채권자인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 자기 몫의 배당금액을 제외한 나머지 금액을 납부하겠다는 신고를 하고, 배당기일에 이를 납부하는 방법도 있다.

 

 물론 매각대금을 납부하기 전까지는 채무자는 채무변제를 할 수 있는데, 변제하였을 때에는 강제경매에서는 청구이의의 소로 집행을 취소할 수 있다(후술하는 '임의경매'에서는 경매개시결정에 대한 이의신청으로 가능).

 매수인이 매각대금을 모두 지급한 때에는 소유권과 인도명령신청권을 취득하며, 법원(법원사무관 등)은 매수인의 대금지급시 여러 가지 등기(매수인이 명의의 소유권이전등기, 소멸주의에 의한 소멸되는 권리에 관한 말소등기, 압류등기의 말소등기 등)를 촉탁한다.

 

 또한 매수인이 채산성이나 현금조달능력이 없는 등 매각대금을 지급하지 아니한 때에는 매각허가결정은 실효되고(이 경우에 매수인은 매수신청인의 보증금을 돌려줄 것을 요구할 수 없음), 차순위매수신고가 있었을 때에는 집행법원은 그 신고에 대한 매각허가 여부를 결정한다. 다만 매수인이 매각대금을 부지급하고, 차순위매수신고인도 없는 경우 법원은 '재매각' 절차를 진행한다.

 

재매각 : 재매각은 매수인(차순위매수인이 매각허가를 받은 경우를 포함한다)이 대금지급기한 또는 민사집행 제142조 제4항의 다시 정한 기한까지 대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하였고, 차순위매수신고인이 없는 때에 법원이 직권으로 다시 실시하는 매각을 말한다. 재매각은 매각절차를 다시 실시하는 점에서 새 매각과 같으나, 재매각은 매각허가결정 확정 후 매수인의 대금지급의무불이행을 원인으로 함에 반하여, 새매각은 매각허가결정에 이르지 아니하였거나 매각허가결정의 확정에 이르지 아니한 경우에만 실시하는 점에서 구별된다.

한편, 강제경매에서 매수인은 매각대금을 지급한 후가 아니면 그 부동산의 인도를 청구하지 못하기 때문에, 매수인이 매각허가결정을 받은 후 대금을 지급하고 그 부동산의 인도를 받을 때까지 사이에 채무자인 그 부동산 소유자의 볍률상 처분행위 또는 사실상의 행위에 의하여 그 부동산의 가치가 감소되어 매수인이나 채권자의 이익을 해할 염려가 있으므로, 매각허가결정이 있은 후 인도할 때까지 매수인이나 채권자의 신청이 있으면 법원이 관리인을 선임하여 그 관리인으로 하여금 그 부동산을 관리하게 하는 관리명령을 발할 수 있다.

 

(10) 인도명령절차

 매수인이 매각대금을 납부하여 소유권을 취득하였으면 경매부동산을 매수인에게 인도하는 것이 자연스러운 절차이지만 점유하는 채무자, 소유자, 또는 대항력이 없는 점유자 등이 임의로 인도하지 아니하고 버티는 경우가 발생하기도 하는데, 이러한 경우 매수인은 그들을 상대로 다시 소송을 하는 대신에 집행법원으로부터 인도명령을 받아 이에 기하여 부동산의 인도 . 명도의 강제집행이 가능하다.

 

 집행법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자 . 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있고, 6월이 경과된 후에는 매수인이 점유자를 상대로 별도의 인도소송을 제기하여야 한다. 경우에 따라서 매수인이 인도청구권을 보전하기 위하여 매각허가결정 후 인도받기까지 매수인 또는 채권자의 신청에 의하여 법원이 선임하는 관리인에게 그 부동산을 관리하게 할 수도 있다.