부동산물권변동의 의의

부동산물권변동의 개념과 원인

1. 부동산물권변동의 개념

 부동산물권에는 소유권, 점유권, 지상권 . 전세권 . 지역권(용익물권), 유치권 . 저당권(제한물권)이 있다. 부동산물권의 변동이란 위와 같은 부동산물권의 발생 . 변경 . 소멸이라는 효과를 가져오는 사실의 총체를 말한다. 부동산물권의 주체를 중심으로 고찰할 경우에 부동산물권변동은 물권의 득실 . 변경을 의미하나, 이보다는 넓은 개념이다.

 

2. 부동산물권변동의 원인

(1) 법률행위에 의한 경우

 당사자의 의사표시를 요소로 하는 법률행위에 의하여 일어나는 물권변동으로 부동산의 유증, 매매, 증여, 지상권이나 전세권의 설정, 저당권의 설정 등이 이에 해당한다.

 

(2) 법률행위에 의하지 않은 경우

 상속 . 공용징수 . 판결 . 경매(제187조)와, 기타 법률의 규정에 의한 부동산물권변동으로서 취득시효(제245조 이하), 소멸시효(제162조 이하), 혼동(제191조), 법정지상권(제305조, 제366조, 입목법 제6조), 몰수(형법 제48조), 건물의 신축, 토지의 생성, 부동산의 멸실, 관습상의 법정지상권, 분묘기지권 등이 이에 해당한다.

 

부동산물권의 변동의 공시와 공신력

1. 부동산공시의 원칙과 등기

 부동산물권은 배타성이 있으므로 부동산물권의 귀속과 내용을 외부에서 인식할 수 있는 일정한 표상 . 인식이 필요하다. 이러한 기능을 수행하는 표상을 공시방법이라 하고, 물권의 변동은 외부에서 인식할 수 있는 표상(등기 또는 인도)을 갖추어야 한다는 원칙이 공시의 원칙이다. 이는 물건 위에 어떤 내용의 물권이 존재하는가를 외부에서 쉽게알 수 있게 하여 거래의 안전을 보호하기 위한 것이다.

 

 공시의 원칙을 관철하기 위하여 공시방법을 갖추지 않는 경우에는 일정한 불이익이 주어진다. 그러한 불이익의 내용은 물권변동의 효과를 전부 부인하는 형식주의(성립요건주의, 독법주의)와 부분적으로 부인하는 의사주의(대항요건주의, 불법주의)로 나뉜다. 전자는 당사자와 제3자간은 물론, 당사자 상호간에도 물권변동의 효력을 부인하는 입법주의로, 현행민법이 취하고 있는 태도이다. 후자는 공시방법을 갖추지 아니하더라도 당사자간에는 물권변동의 효력이 발생하지만, 제3자에 대한 관계에 있어서는 어떤 효력도 발생하지 않는 입법주의로, 구민법이 취했던 태도이다. 현행법상 부동산물권에는 제도적으로 완비된 등기라는 공시방법을 통해 공시의 원칙이 관철되고 있다. 등기의 사항과 종류 및 절차 등에 관해서 부동산 등기법이 규율하고 있다.

 

2. 부동산물권변동과 공신의 원칙

(1) 공신의 원칙이란

 공시방법에 의하여 적정하게 공시된 물권을 신뢰하여 거래한 자가 있는 경우에, 비록 그 공시방법이 실체적 권리관계와 일치하지 않더라도(예컨대, 원인무효의 등기 또는 원인행위무효 . 취소 등) 마치 그 공시된 대로의 권리가 존재하는 것처럼 다루어서, 그 자의 신뢰를 보호하는 원칙이다. 이는 공시의 원칙과는 별개로 물권거래의 안전과 신속을 위하여 인정된다. 공신의 원칙은 진정한 권리자를 희생하여, 거래상대방의 신뢰를 보호하는 법원칙이다. 물권변동에 공신의 원칙이 채택되면 무권리자로부터 무권리자임을 모르고 물권을 양수한 자에는 선의취득이 인정되고, 그 반사적 효과로서 진정한 권리자는 권리를 잃는다.

 

(2) 등기에 대한 공신력의 불인정

 민법은 부동산물권변동에 관한 등기에 공신력을 인정하지 않는다(비교 : 독일의 경우 공신력 인정). 즉 우리 민법은 부동산에 관해서는 공신의 원칙을 부정하고 선의취득을 인정하지 않음으로써, 신뢰보호 내지 거래안전보호보다는 진정한 권리의 보호에 치중하고 있는 것이다.

 

(3) 공신력을 부정하는 이유

 우리 민법이 등기에 공신력을 부여하지 않는 이유는 현재 등기부의 등기표시가 불완전하여 진실한 거래관계와 일치하지 않는 경우가 적지 않기 때문이다. 즉, 수많은 미등기 부동산의 잔존, 등기부상의 명의자와 실권리자의 불일치, 대장과 등기부의 이원화, 동일인임을 증명하는 인감증명제도의 부실, 등기필증멸실의 경우에 보증서에 의한 등기 신청의 허용 등에 의하여 등기와 진실한 거래관계가 불일치할 수 있는 가능성이 많다. 또한 등기관의 형식적 심사주의로 인하여 진실과 부합하지 않는 등기가 행하여질 가능성이 크기 때문이다.

 

(4) 제3자 보호는 어떻게 이루어지는가

 부동산등기에 공신력이 인정되지 않는 결과 선의의 제3자는 불이익을 당할 수 있다. 이에 대하여 민법은 개별규정을 통하여 선의의 제3자를 보호하고 있다. 예를 들어 의사표시에 관한 규정들(제107조 2항, 제108조 2항, 제109조 2항, 제110조 3항), 계약해제시의 원상복구에 관한 규정(제548조 1항 단서), 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 3항(명의신탁에 따른 등기무효는 제3자에게 대항하지 못한다), 가등기담보 등에 관한 법률 제11조(청산의무 있는 소유권을 취득한 선의의 제3자 보호) 등이 그것이다. 이러한 규정들은 부동산의 선의취득 효과를 가져오기는 하지만 선의취득제도와는 그 성질이 다르다. 예를 들어 통정허위표시로 무효가 되는 경우 제3자를 보호하는 제108조 2항은 부동산에 관한 법률행위에 한정되어 적용되는 것이 아니고, 또한 무과실을 전제하지도 않는다. 권리취득의 형식에 있어서도 진정한 권리자가 대항할 수 없는 것으로 하고 있다.