부동산등기법의 목적과 의의

● 부동산등기의 의의와 목적

(1) 부동산등기법의 목적

 부동산등기법은 부동산등기에 관한 사항을 규정함을 목적으로 한다(법제1조).

 

(2) 등기의 개념과 의의

 부동산등기는 부동산에 관한 물권변동을 등기부에 등기관이 법정절차에 따라 기록하는 것을 말한다. 부동산의 물권변동은 당사자의 의사표시만으로는 그 물권변동의 효력이 발생하지 않으며, 등기를 갖추어야 물권변동 내지 사법상의 일정한 효력이 발생한다. 이러한 입법주의를 성립요건주의 또는 형식주의라고 한다.

 

(3) 부동산등기의 성립과 효력발생시기

 부동산등기는 등기관이 전산등기부에 등기사항을 기록함으로써 성립하고 접수한 때로부터 효력을 발생한다(법 제6조 2항). 기존에는 등기관이 날인함으로써 부동산등기가 성립하였으나(구법 제57조 1항 및 2항), 현행법에서는 날인 대신 '등기사무를 처리한 등기관이 누구인지 알 수 있는 조치'를 하는 것으로써 등기기록이 완료된다. 등기관이 누구인지 알 수 있는 조치는 등기관이 미리 부여받은 식별부호를 기록하는 방법으로 하는데(부동산등기규칙-이하규칙-제17조). 육안으로 식별되지는 않는다.

 

 <등기부기재를 누락시킨 상태에서 이루어진 등기필증교부와 등기의 효력>

 전산화 작업이 완료된 현행 등기부에서는 등기부에 기재를 누락한 상태에서 등기필증을 교부하는 상황은 발생하기 어렵다. 그러나 과거 수작업등기부에서는 등기부기재가 착오로 누락된 상태에서 등기필증이 교부되는 경우가 있었다. 이러한 경우 등기가 있었다고 할 수 없었다. 따라서 나중에 접수된 소유권이전등기신청에서 기한 등기가 경료되었다면 이 등기가 유효하므로 선순위 등기신청인으로서는 등기신청서류의 접수번호를 내세워 이의를 제기할 수 없었다(대결 1971. 3. 24,  71마105. 다만, 등기관의 날인이 누락된 경우에는 그 등기가 무효로 되는 것은 아니었다; 대결 1977. 10. 31, 77마262). 구법 제72조에서는 착오로 이와 같은 상황이 발생하였다면 등기관은 직권으로 경정등기를 할 수 있게 하였다. 등기관이 경정등기를 하지 않는다면 선순위 등기신청인은 후순위 등기신청이 있기 전에 재신청을 하거나 아니면 경정등기를 요구할 수 있고 그것이 무의미한 경우 국가를 상대로 부당한 처분으로 인한 손해배상을 청구할 수 있었음은 물론이었다(국가배상법 제2조).

 

● 현행 부동산등기제도에 있어서 부동산등기부 조직의 기본특징

(1) 물적 편성주의(1부동산 1등기용지주의)

 우리나라의 등기부는 권리의 객체인 1개의 부동산을 단위로 하여 편성된다. 즉, 등기부를 편성할 때에는 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 두는 것을 원칙으로 하되(법 제15조 1항 본문), 다만 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다(법 제15조 1항 단서).

 

(2) 등기절차에 있어서 신청주의

 등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 한다. 다만 법률에 다른 규정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다(법 제11조 1항). 등기는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조). 공동신청의 예외로서, 등기의 진정이 보장되거나 또는 등기의무자가 없는 경우에는 권리자가 단독으로 신청할 수 있다.

 

(3) 형식적 심사주의

 현행 부동산등기법에는 등기관의 심사권한에 관한 일반적 규정이 없는 대신 법 제29조에서 각하사유를 제한적으로 열거하고 있다. 대법원은 구법 제55조의 해석과 관련하여 형식적 심사주의를 채택하고 있다고 보았다(대판 2005. 2. 25, 2003다13048).

 

(4) 물권변동에 있어서 성립요건주의(형식주의)

 부동산(동산) 물권변동에 있어서 당사자의 의사표시만으로는 그 물권변동의 효력이 발생하지 않으면, 등기(인도)를 갖추어야 물권변동의 효력이 발생하는 입법주의를 성립 요건주의 또는 형식주의라고도 하며, 우리민법, 독일민법 등이 채택되고 있다. 이것은 당사자의 의사표시에 의한 물권적 합의(물권변동의 의사표시)만 있으면 물권변동의 효력이 발생한다는 대항요건주의(의사주의)에 상대되는 개념이다.

 

(5) 등기의 공신력 불인정

 우리민법은 독일민법과는 달리 부동산물권변동에 대해서는 공신의 원칙을 인정하지 않는다. 즉, 부동산에 관해서는 공신의 원칙을 부정하고 선의취득을 인정하지 않음으로써, 신뢰보호 내지 거래안전보호보다는 진정한 권리의 보호에 치중하고 있는 것이다. 우리민법이 등기에 공신력을 부여하지 않는 이유는 현재 등기부의 등기표시가 불완전하여 진실한 거래관계와 일치하지 않는 경우가 적지 않기 때문이다. 즉, 대장과 등기부의 이원화, 동일인임을 증명하는 인감증명제도의 부실, 등기필증멸실의 경우에 보증서에 의한 등기신청의 허용 등에 의하여 등기와 진실한 거래관계가 불일치할 수 있는 가능성이 많고, 등기관의 형식적 심사주의로 인하여 진실과 부합하지않는 등기가 행하여질 가능성이 크기 때문이다.

 

(6) 등기부왕 대장의 이원화

 우리 부동산법제는 부동산의 공적 장부를 일원화하지 않고 권리관계는 등기부에, 부동산에 관한 현황파악은 대장이라는 이원화된 공적 장부제도를 채택하고 있다. 부동산에 관한 권리관계와 권리의 객체인 부동산의 사실적 사항을 기재하는 공적 장부가 등기부이고, 부동산 자체의 현황을 명확히 파악하고 조세의 부과징수라는 행정목적을 달성하기 위하여 시장 . 군수 . 구청장이 작성하는 공적 장부가 대장이다. 등기부에는 토지등기부와 건물등기부 2종이 있고, 대장에는 토지대장 . 임야대방 . 건축물대장 3종이 있다.

 

(7) 토지와 건물등기부의 이원화

 건물의 토지의 구성부분으로 보는 법제(독일 등)와는 달리, 우리나라 부동산법제는 토지와 건물의 별개의 독립된 객체로 취급한다. 토지와 건물이 각각 독립된 객체로 취급한다. 토지와 건물이 각각 독립된 객체이기 때문에 발생하는 소유권의 충돌문제를 해결하기 위한 법제가 지상권제도이다.