법률행위에 의한 부동산물권변동 - ②

3. 등기를 갖추지 않은 부동산 '취득자'의 법적 지위

1. 문제점

 물권적 합의만 있고 아직 이에 상응하는 등기가 없는 경우에는 물권변동의 효력이 없다. 그러나 취득자가 대금을 완급하고 목적부동산을 인도받아 사용 . 수익하고 있으면서 자기명의로 소유권이전등기를 하지 않고 있는 경우에 이러한 자의 권리를 전적으로 부인할 것인지가 문제된다.

 

 우선 이 문제에 대하여 등기를 갖추지 않은 취득자는 물권에 대한 기대권을 갖는다는 견해가 있다. 이 견해는 물권적 기대권을 인정하는 것이 사회일반의 법의식에 보다 충실하다는 점(사실상의 소유권)과, 중간생략증기의 설명이 용이(중간자의 합의가 필요 없음. 부동산등기특별조치법 제8조가 적용됨을 유의할 것)하고 등기청구권의 성질을 명료하게 할 수 있다는 점(등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않게 됨)에서 실익이 있음을 근거로 든다.

 

 그러나 동산의 소유권보부매매에서는 인도가 공시방법이므로, 대금의 완납과 함께 이미 인도를 받은 매수인은 소유권을 취득한다는 점에서 물권적 기대권이 인정된다. 그러나 부동산의 경우에는 공시방법이 등기인데 물권적 기대권은 이를 등기할 수 없을 뿐만 아니라, 이와 유사한 별도의 아무런 공시방법도 없으므로 부동산물권변동에서는 물권적 기대권을 인정하는 데에 어려움이 있다. 그리고 매도인 . 매수인 . 제3자간의 이해관계를 고려할 때 부동산매수인에 대하여 물권적 기대권을 인정할 실익도 없다(곽윤직, 물권법; 송덕수, 물권법; 이영준, 물권법).

 

2. 등기 없는 부동산매수인의 법적 지위

(1) 소유권을 주장할 수 없다

 부동산 매매계약을 하고 점유를 이전하더라도 등기부상에 소유권이전등기를 하지 않았다면 매수인은 소유권을 주장할 수 없다. 다시 말해서 민법 제186조의 형식주의에서는 물권적  합의(매매에 대한 합의)가 있어도 등기가 없으면 부동산물권변동은 일어나지 않으므로, 등기명의인(양도인)이 법률상 소유자이다. 따라서 매도인의 채권자가 매도인에 대한 강제집행시 매수인은 이의를 제기하지 못하고(대판 1966. 3. 22, 66다226). 매도인이 파산하더라도 그 부동산은 파산재단에 속하기 때문에 취득자 자신에게 환취권(채무자희생과산법 제407조)이 인정되지 않는다.

 

(2) 점유자로서의 보호

 부동산 소유권이전등기를 하지 않은 매수인은 소유권을 행사할 수 없지만 만약 매수인이 매매계약의 대상이 된 부동산을 인도받아 사용. 수익하고 있다면, 매수인은 그 부동산의 점유자로서 점유보호청구권을 행사할 수 있다.

 

(3) 매수인의 항변(매각되어 인도된 물건의 항변)

 만약 매도인이 등기부상 소유명의를 가지고 소유자임을 내세워 그 부동산의 반환을 청구하는 경우에는 어떻게 되는가? 이러한 경우 매수인은 로마법상의 매각되어 인도된 물건의 항변 또는 민법 제213조 단서에 기하여 반환을 거절할 수 있을 것이다. 이러한 항변은 매도인의 포괄승계인에게도 주장할 수 있다. 매수인으로부터 그 부동산을 승계한 자도 위와 같은 점유할 권리를 가지므로 매도인의 소유권에 기한 반환청구에 대하여 역시 민법 제213조 단서에 기하여 반환을 거절할 수 있다(이영준, 물권법).

 

(4) 그밖의 매수인의 권리

 만약 소유권이전소송에서 매수인이 패소한 경우에는 어떻게 되는가? 이러한 경우 매수인은 부당이득에 기한 원상회복을 요구하거나 채무불이행에 기한 손해배상을 요구할 수 있다.