법률행위에 의하지 않은 부동산물권의 변동

● 원칙

 민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)는 상속, 공용징수, 판결, 경매, 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권은 등기를 요하지 않지만, 등기를 하지 않으면 이를 처분하지 못한다고 규정한다.

 

1. 의의와 근거

 민법 제187조 본문은 제186조의 등기주의에 대한 예외이다. 이를'법률행위에 의하지 않는 부동산물권변동' 또는 '법률의 규정에 의한 부동산물권변동'이라 한다. 민법이 이처럼 법률행위에 의하지 않는 부동산물권변동에 관하여 등기를 요하지 않는 예외를 인정하는 것은 성질상 등기가 불가능하거나(김중한.김학동, 132면), 민법이 물권변동에 관하여 형식주의 내지 성립요건주의를 채용한 결과로 생길 수 있는 법률관계의 공백상태를 방지하기 위해서(곽윤직, 148면)이다.

 

2. 문제점

 본 규정으로 인한 가장 큰 문제점은 본조에 따른 부동산물권변동이 생긴 후 그 등기를 하지 않고 방치하는 동안 필연적으로 실체법상의 권리와 등기부 상의 권리가 불일치 하는 결과가 발생하게 됨으로써 등기의 외관을 신뢰한 선의의 제3자에게 불측의 손해를 야기시킬 수 있다는 데 있다. 예컨대, 법정지상권자는 등기 없이도 제3자에게 지상권을 주장할 수 있으므로 이와 같은 법정지상권의 존재를 알지 못하고 대지를 취득한 제3자에게 손해를 입힐 우려가 있다. 이러한 문제가 생기는 이유는 등기의 공신력을 인정하지 않고 있기 때문이라고 할 수 있다.

 

3. 등기를 하지 않으면 어떻게 되는가? - 제187조 단서와 그 예외

 제187조에 의하여 물권을 취득하였어도, 그 취득을 등기하지 않는 한 목적물에 관한 물권을 처분할 수 없다(제187조 단서). 여기서 처분이라 함은 법률행위에 의한 처분을 말하는 것이며(그 외의 처분은 다시 동조 본문의 적용을 받는다). 이에 위반한 처분은 무효이다.

 

● 예 외

 20년간 부동산을 점유한 자는 '등기함으로써' 소유권을 취득한다(제245조 1항). 즉, 부동산물권의 점유취득시효에 관하여 등기를 시효취득의 요건으로 규정함으로써 제187조의 예외를 인정하고 있다.

 

● 민법 제187조의 적용범위

 민법 제187조는 '물권의 취득'이라고만 규정하고 있으나, 이는 물권의 취득뿐만 아니라 소멸까지도 포함한다. 민법 제187조가 적용되는 것은 상속, 공용징수, 판결, 경매, 기타법률의 규정에 의한 경우이다.

 

1. 상속

 부동산물권변동이 일어나는 시기는 피상속인이 사망하는 때이다(제997조). 포괄적 유증(제1078조)과 회사의 합병(상법 제235조, 제269조, 제530조, 제603조 참조)도 상속과 동일하므로 등기 없이 물권변동이 있게 된다(특정유증의 경우에는 포괄유증과는 달리 유증을 받은 자가 유증의 이행을 청구할 수 있는 채권만을 취득할 뿐이므로, 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 없다: 대판2003. 5. 27, 2000다73445).

 

2. 공용징수

 공익사업을 위하여 국민의 특정재산권을 법률의 힘에 의해서 강제적으로 취득하는 것이 공용징수이다(광업법 제71조; 도로법 제49조의 2, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제95조; 도시 및 주거환경정비법 제38조; 택지개발촉진법 제12조; 한국토지공사법 제20조 등). 수용절차에 있어서 공용징수는 사업시행자와 토지소유자 의 협의에 의한 협의수용과(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제29조), 그러한 협의가 성립하지 않은 경우에 토지수용위원회의 재결로 성립하는 재결수용(동법 제30조)이 있다. 협의수용은 협의에서 정하여진 시기에, 재결수용은 재결에서 정한 수용의 개시일에 물권의 변동이 있게 된다(동법 제45조 1항).

 수용에 의한 소유권이전등기는 등기권리자가 단독으로 신청하나, 국가 또는 지방자치단체가 등기권리자인 때에는 등기를 촉탁하여야 한다(부동산등기법 제98조 1항. 3항).

 

3. 판 결

 판결의 확정으로 권리변동이 일어나는 것은 형성판결뿐이다(대판 1965. 8. 17, 64다1721 등). 형성판결에는 사해행위취소의 판결(민법 제406조), 공유물분할판결(제269조 1항), 상속재산분할판결(제1013조 2항) 등이 있다. 따라서 매매를 원인으로 한 이행판결이나 소유권의 확인을 구하는 확인 판결이 있더라도 소유권이전등기 경료시까지는 부동산소유권을 취득할 수 없다. 주의할 점은, 민사소송법 제220조에 의해 화해조서나 인낙조서가 작성된 경우, 그 내용이 당사자 사이의 법률관계의 형성에 관한 것일 때에는 그 조서도 제187조의 판결에 포함된다는 것이다(대판 1964. 9. 8. 64다165등).

 

4. 경 매

 경매에는 사인 사이에서 행하여지는 사경매와 국가기관이 행하는 공경매가 있다. 제187조에서 말하는 경매는 공경매를 의미하며, 여기에는 민사집행법의 집행절차에 의한 경매(통상의 강제경매와 담보권실행경매)와 국세징수법에 의한 경매가 있다. 매수인이 매각대금을 완납한 때(민집법 제135조, 제268조, 국세징수법 제77조)에 소유권을 취득한다.

 

5. 기타 법률의 규정에 의한 물권변동

 '법률'이란 본래적 의미의 법률뿐만 아니라 관습법도 포함한다(제185조 참조). 이러한 예로서 신축물의 소유권취득(대판 1965. 4. 6, 65다11), 법정지상권의 취득(제305조, 제366조, 가담법 제10조 등), 관습법상의 법정지상권의 취득(대판 1966. 9. 20, 66다1434등), 법정저당권의 취득(제649조), 분배농지의 상환완료에 의한 소유권취득(대판 1966. 6. 21, 66다651 등), 용익물권의 존속기간 만료에 의한 소멸, 피담보채권의 소멸에 의한 저당권의 소멸, 법정대위에 의한 저당권의 이전(제368조, 제482조), 혼동에 의한 물권의 소멸(제191조), 소멸시효에 의한 물권의 소멸, 법률행위의 무효 . 취소에 의한 물권의 복귀 등을 들 수 있다.