부동산에 대한 강제집행 - 강제관리

2. 강제관리

 부동산 강제관리는 채권자로부터 부동산의 소유권을 박탈하지 않고 그 부동산의 수익을 가지고 금전채권의 만족을 얻는 부동산에 대한 강제집행방법으로 채무자 소유의 부동산으로부터 생기는 천연과실이나 법정과실 등의 수익을 집행대상으로 한다.

 

 즉, 강제관리는 목적부동산을 압류하고 국가가 채무자의 관리 . 수익기능을 박탈하여, 관리인으로 하여금 그 부동산을 관리하게 하고 그 수익을 추심 . 현금화하여 변제에 충당하는 강제집행절차이기 때문에 건물의 경우 강제경매는 건물의 매각으로 인한 현금화를 목적으로 하나, 강제관리는 건물의 임대수익을 수취하여 배당에 충당하는 것을 목적으로 한다. 그래서 부동산에 한하여 강제관리가 인정되며, 부동산강제경매에 관한 규정이 준용되는 선박, 자동차 . 건설기계 . 소형선박 및 항공기에 대한 집행방법으로는 강제관리가 인정되지 않는다.

 

 일반적으로 강제관리는 부동산강제경매절차 중에서 매각에 관한 규정을 뺀 나머지를 그대로 준용한다.

 강제관리는 목적부동산의 가격이 오를 가능성이 있어 당장 강제경매를 하기보다는 강제관리를 하여 수익을 거두면서 부동산의 가격이 오르게 되는 때를 기다려 강제경매를 신청하여 현금화할 수 있는 점과, 부동산의 수익에 대한 집행으로 부동산 자체를 매각하는 것이 아니므로 강제경매에는 적합하지 아니한 양도가 금지된 부동산 또는 다수의 담보권의 설정으로 남을 가망이 거의 없어 경매할 수 없는 부동산도 강제관리의 대상이 될 수 있는 것이 장점이라 할 수 있다. 그러나 상대적으로 소액인 부동산의 수익으로 다액의 채권자의 채권을 만족시키기 어려운 점과 전문 관리인의 확보가 반드시 용이한 것만은 아니며, 관리인의 보수를 지급하여야 하는 등 특별한 비용을 요한다는 단점이 있어서 강제집행방법으로 강제경매의 경우처럼 많이 이용되지는 않는다.

 

(1) 강제관리절차의 개요

 강제관리절차는 대체로 목적물을 압류하여 현금화한 다음 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행된다.

 먼저, 채권자의 신청이 있으면 집행법원은 강제관리개시결정을 하여 목적 부동산을 압류하고, 채무자에게는 관리사무에 대한 간섭과 부동산수익의 처분을 금함과 동시에 부동산수익을 채무자에게 지급할 제3자에 대하여는 그 후 관리인에게 지급할 것을 명하며, 관할등기소에 강제관리개시결정등기를 촉탁한다. 그 다음 채무자와 위 제3자에게 강제관리개시결정 정본을 송달하고 목적부동산을 관리. 수익할 관리인을 임명하고, 관리인은 법원의 감독 아래 부동산을 관리하여 그 수익을 추심하며 또 이를 현금화한다.

 

● 관리인의 지위 : 관리인의 지위에 관하여는 국가의 집행권을 행사하는 집행기관이라는 견해도 있으나, 강제관리는 국가가 강제집행권에 기하여 채무자로부터 박탁한 부동산의 관리 . 수익권을 법원이 관리인에게 수여하고, 관리인은 그 수권에 기하여 관리 . 수익권을 행사하는 것이므로 집행법원의 집행보조기관이라고 보는 것이 다수설이다. 따라서 관리인은 법원의 임명에 의하여 집행보조기관으로 직무를 행하는 것이며, 채권자 또는 채무자의 대리인이 아니므로 채권자 또는 채무자의 의사에 따라서 관리행위를 할 필요는 없고 오직 집행법원의 지휘 . 감독에 따르면 족하다. 관리인과 집행법원과의 관계는 집행법상의 관계이나, 채무자 및 수익을 지급할 제3자에 대한 관계에서는 자기의 이름으로 채무자의 관리. 수익권을 행사하고 그 효과도 채무자에게 귀속되므로 부동산의 수익에 관한 개개의 행위는 집행행위가 아니고 사법상의 행위이다. 따라서 수익을 지급할 제3자가 관리인에게 지급하는 것은 채무자에 대한 변제가 되며, 관리인이 수취한 수익을 배당하는 것은 채무자의 채권자에 대한 변제가 된다.

 

 관리인은 부동산수익에서 그 부동산이 부담하는 조세 그 밖의 공과금을 뺀뒤에 관리비용을 변제하고 그 나머지 금액으로써 각 채권의 변제에 충분한 때에는 각 채권을 변제한다. 만약 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 관리인은 채권자 사이에 배당협의를 하도록 하여 배당협의가 이루어지면 그 협의내용에 따라 배당을 실시하고 배당협의가 이루어지지 못하면 그 사유를 법원에 신고하여야 한다.

 

 위 신고가 있는 때에는 법원은 강제경매의 경우에 준하여 배당표를 작성하고 이에 따라 관리인으로 하여금 채권자에게 지급하게 하여야 한다.

 채권자들이 부동산수익으로 전부변제를 받았을 때에는 법원은 직권으로 강제관리취소결정을 하고 이 결정이 확정된 때에는 법원사무관 등은 강제관리개시결정등기를 말소하도록 촉탁하며 강제관리절차를 종결한다.

 강제관리는 집행력 있는 정본에 의한 강제집행에만 인정될 뿐이고 담보권의 실행으로서 강제관리를 신청할 수는 없다.

 

(2) 강제관리의 대상

 강제관리의 대상으로서의 부동산은 강제경매의 경우와 마찬가지로 집행법상의 부동산이다. 이에 속하는 것으로서는 토지 및 그 정착물, 건물, 부동산의 공유지분, 미등기부동산 중 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있는 것, 특별법에 의하여 독립된 부동산으로 취급되는 공장재단, 광업재단, 소유권보존등기가 된 입목, 특별법에 의하여 부동산에 관한 규정이 준용되는 광업권, 어업권 등의 권리, 전세권, 지상권 등 부동산용익물권 등이 있다.